欢迎来到龙图阁文学网
设计动态
当前位置:首页 > 设计动态

楼市调控进入深水区须关注开发风险

发布时间:2018-08-12 01:35:02 编辑:笔名

楼市调控进入“深水区”须关注开发风险

如果说2003年广东没有跟上全国的房价涨潮,2006年则是投资火热的一年,广州、深圳房价涨幅均超过20%,成为全国房价上涨的双指标。

2007年,新一轮的博弈又拉开序幕。土地增值税的清算是否会成为导致房价回落的重磅炸弹?外资是否仍然加大对中国楼市的投资?房价涨还是跌?专家认为,楼市调控已经进入了深水区,要关注投资火热背后的开发风险。

房市变幻:慢热还是领涨?

2007年,房价的走势如何,被推到了备受关注的风口浪尖。在经历了宏观调控的风风雨雨后,开发商对市场销售仍然有较乐观的预期。

从广东省房协了解到,2006年,广东商品房施工面积同比增长13.58%,新开工面积同比增长9.98%,竣工面积增长16.68%,各项指标比上年有较大幅度的增长,2005年这三个指标分别是7.90%、1.62%、0.41%。

尽管有专家呼吁等三年后再买房,但是在2006年上半年的苦苦观望后,不少市民还是出手了。这种情绪的影响在2006年的第四季度尤其明显,该季度广东商品房销售额886.41亿元,环比增长74.43%;销售面积1916.69万平方米,环比增长93.37%。

在开发商牛气的背后,快速增长的房价是其有力的支撑。2006年广东商品房加权平均价是每平方米5314元,增长11.9%。其中广州、深圳两市平均房价分别为每平方米6545元、9384元

楼市调控进入深水区须关注开发风险

,分别增长22.4%和25.3%。

大量的资金涌入了珠三角的房地产市场。以广州为例,2006年广州大宗土地(单宗交易额超过5000万元)成交总额达170亿元,比2005年增加372%。

投资市场表现活跃,除了住宅市场的火热外,高端写字楼市场需求旺盛也是一个重要指标。仲量联行广州董事总经理陈永辉说

,2006年广州甲级写字楼全年租金上升3.1%,资本值增长11.3%。跨国公司及本土企业扩展,当中以银行、IT、电信、专业服务等尤为活跃,促进广州甲级写字楼市场平稳发展。

外资冲击波:持续加温还是带来风险?

在广州、珠海和香港等地调研时了解到,2006年限制外资炒房政策出台以来,外资经历一段观望期后,并未放缓进入房地产市场的步伐。

从仲量联行获悉,在广州,2006年的大宗土地交易中,约6%来自境外投资者。现存物业(非住宅)成交额达31亿元,外国投资者占20%。

陈永辉说,写字楼方面,未来12个月,广州市约有82万平方米新甲级写字楼投入市场,但对甲级写字楼需求甚大的跨国公司的租赁需求将持续。

仲量联行亚太区研究部主管文丽菁认为,近年来,亚太地区房地产市场已成为环球投资者的投资首选,当中以日本及中国尤受欢迎。中国方面,投资者的注意力开始转向成都、大连及天津等二线城市。

广东省房协有关负责人提醒,2006年广东开发资金结构有较大调整,国内贷款、外资占比上升,自筹资金占比下降。企业过于依赖国内贷款及订金和预付款,一旦政策调整,会出现开发风险。

2006年,广东房地产开发本年到位资金2777.63亿元,同比增长32.10%,比上年增加19个百分点。其中,国内贷款576.15亿元,同比增长63.78%;外资53.01亿元,同比增长62.45%。

增值税清算:重磅炸弹还是轻轻一鞭?

近期有专家呼吁,特大城市不适合把房地产业作为国民经济支柱来发展。然而在不少地方,房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重仍在爬升。房地产在国民经济中该处什么位置?宏观调控该如何与市场经济相辅相成?2007年在深水区的探索令人期待。

2007年2月1日,土地增值税的清算拉开了宏观调控的大幕。业内人士认为,这项政策如果追溯历史严格执行将是重磅炸弹,但在深水区里将触动更多、更深层次的利益,如果被各种力量化解则有可能成为轻轻一鞭。

仲量联行国际董事及广州策略主管刘振江说,经济持续增长,中央宏观调控措施对房地产市场短线增添不明朗因素,但长期来说,这些措施旨在维持市场秩序及打击投机活动,将有助于提升市场运作的效率。

广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为,针对近年来房地产业发展较快,利润较高的情况,国家严格执行土地增值税政策很有必要。这项政策的调整,事实上是国家和房地产开发企业之间利益的重新分配,长期看有利于规范房地产行业的发展。

多位接受采访的专家认为,增值税的清算会影响房价、房产交易至何种程度,有待于观察地方政府将如何执行。土地增值税的清算是一剂猛药,要关注政策执行中可能出现的问题。一方面,清算土地增值税可能造成业界资金紧张,进而减缓住宅供应,进一步推高房价。房价主要是由供求关系决定的,开发商资金紧张可能导致商品房供应紧张,促使房价上涨。

另一方面,地方政府可能遇到阻力就低不就高,规范的企业反而要付出更多代价。合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江认为,房地产企业可能出花招,拖延缴纳税款。而地方政府出于稳定等因素的考虑,可能从宽处理。

政策变化后,房地产市场将加快优胜劣汰。专家认为,大开发商更青睐高利润的大户型的开发,而主导中小户型开发的中小企业缺乏资金,今后中小户型的供应量可能减少。建议关注中小型开发商的生存状况和大开发商的开发行为,确保中小户型住宅的充分供应。

(:毛文月)